不動産鑑定業界における不動産鑑定評価は、一般的に、建物の実質的な調査等が整備されていない部分があります。土地のみの評価であっても、その土地上に建物に存する場合もあり、その建物の劣化状況等から地盤の良否に結び付くこともあり、判断が難しい場合もあります。
昨今のＳＤＧｓと叫ばれている時代において、弊社では、住宅診断（建物診断）を反映した鑑定評価のみならず、土地自体の調査や地歴調査、地盤の簡易調査に加え、他の専門家の調査等も踏まえ、さらに、元板前兼経営者であったという一般常識的な視点を織り交ぜて評価をしております。
このような、さまざまな視点により調査を行うことにより、圧倒的な定性分析及び定量分析が可能となり、実質的な鑑定評価を行っております。
そのため、これまで多数のご好評をいただいており、リピーターの弁護士先生や、口コミなどから多数の弁護士先生よりご依頼をいただいております。
どうぞお気軽にお問い合わせ下さいませ。
企業のM&Aの際に、不動産が存し、鑑定評価をご依頼される場合には、会計・財務分析等に自信を有する不動産鑑定士へのご依頼をお薦め致しております。
※弊社代表が公認会計士短答式合格履歴を有しております。
その理由としましては、連結会計上での調整項目等も含め、スキーム全体の立ち位置を把握した上で、不動産鑑定評価の立場からの御提案をさせていただくことが可能となるためです。
財務諸表関連評価の実績も多数有し、 ご好評をいただいております。
さらに、弊社では、建物診断的な要素も加味して、建物についても詳細に調査した上で鑑定評価額を算出致しますので、特に大規模修繕を行っている場合には、その施工の質も含め判定し、評価に織り込んでおります。
評価額に影響を及ぼすケースの例として、現地調査にて劣化状況等が判明する場合や止水処理よりも意匠に凝り過ぎて劣化スピードが早まっている場合のほか、地盤の良否も建物価値に影響を及ぼす場合などがあります。さまざまな個々の状況を調査し、鑑定評価額へ織り込みます。
建物の詳細調査により定性的な分析を行い、その定性分析の結果を踏まえ、鑑定評価の手法という定量分析により、初めて鑑定評価額という数値へ落とし込むことが可能となります。
このような鑑定評価を行っている鑑定事務所様が殆どないということで、お蔭様でリピーター様が増えております。
どうぞお気軽にお声掛け下さい。
その先の事業会社様と皆々様の御発展と御健勝を心よりお祈り申し上げます。
令和4年6月7日東京地裁において、土地建物が一括譲渡された場合における『課税資産の譲渡の対価の額」と「非課税資産の譲渡の対価の額」とに合理的に区分されていないとき』には、鑑定評価によるべきという判決が下されました。（固定資産税評価額による按分が認められず）
但し、その不動産鑑定評価額は、本当にしっかり建物を調査（定性分析）して、それを評価額に落とし込む（定量分析）を行ったものかは不明です。
弊社では、住宅診断を反映した鑑定評価を行い、表層的な調査により調査可能な範囲もありますが、とある劣化事象からの根本的な原因を探究し、その修繕方法を含め、建物の適正な評価を行っていますので、多くのご好評をいただいております。
その建物の劣化状況や今後のメンテナンスのポイントなどもお伝えしており、実質的な評価のみならず、お客様のお持ちの不動産が、元気で長生きしてくれるように、お客様にとり本当の意味での提案をしっかりさせていただきます。
どうぞ、お気軽にお問い合わせいただきますと幸いです。
弊社では、より客観性を担保するために、重回帰分析を適用した鑑定評価書を作成しております。
この重回帰分析を駆使することにより、妥当性の高い鑑定評価額の算出が可能となるからです。
確かに、不動産鑑定士としての経験と勘についてはとても大切ですが、それに加えて、重回帰分析を併用することにより、さらに客観性や合理性が高まります。
一方で、やみくもに重回帰分析を活用するだけでは。。。という部分も存します。。。
弊社独自の手法によって、評価を行っております。
どうぞ、お気軽にお問い合わせいただきますと幸いです。
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について国交省HPに掲載がありましたので、資料を展開します。
※国交省ｈｐより抜粋
不動産鑑定士の鑑定評価等をいれることで
適正な価額の算出が可能となります
不動産の長期譲渡所得は、その取得時の価格が不明の場合、売却額の5％を概算取得費とされます。
何年も前に購入した不動産であれば、どうしても売買契約書等を紛失したりすることも多く見られます。
それが、バブル時に購入した不動産の売買契約書等を紛失したりしたら・・・、途方にくれてしまいますね。
そんな時、不動産鑑定士がその時点の時価を算出することはできないか？
答えは「可能」です。
弊社では過去時点の評価・査定をさせていただいております。
その不動産の有する担税力に見合った譲渡所得の計算には、不動産鑑定士の適正な価格等調査による調査価額が必要になる、ということをご説明していきます。
国税庁の、下記URL:「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
こちらをよく読むと、
取得費とは、売った土地や建物を買い入れた時の購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備などの額を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、
1） 土地や建物の取得費が分からなかったり、
2） 実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、
譲渡価額の5％を取得費（概算取得費）とすることができます。
と記載されています。
あくまで「できます。」規定なのです。
「5％のできます」規定は、知らなかった場合の救済措置のようなイメージですので、当然と言えば当然ですが、きちんと評価等を行うことにより、概算取得費の5％を超えるケースが意外に多くあります。
その価値算出こそ、担税力に匹敵する資産価値と言えます。
ところが一般的な常識として、5%とされているため「5％にしなければならない」という規定と 勘違いされていらっしゃる方が多いことも納得できます。
実は税理士の方や不動産会社様にも殆ど知られていませんが、その取得当時の時価（過去時点）について不動産鑑定士の調査価額により、5％を超えることができる場合があります。
税理士の方の間では、一般的に、不動産研究所が毎年出版している市街地価格指数に基づき算出されるケースもあるかと思われますが、不動産の個別性まで評価に反映しきれていないということで、国税庁に認められないケースも見受けられます。
地域により異なりますが、不動産鑑定士の調査を入れるとおおよその目安として、昭和50年前後に取得した土地であれば、売却額の5％を超える調査価額を算出することが一般的に多い印象なのです。
調査価額の算出方法は、一般的な手法に、私独自の手法も合わせ、より合理的な手法により調査価額を算出しております。
過去の実績・成果からできたオリジナルの手法を加味することで、より合理性、客観性及び妥当性が一層高くなり、それに加え、資料収集も限界まで、過去時点の情報もできる限り詳らかにしていると自負しております。（※２）
国税庁のご担当者様にとりまして、より分かりやすい調査報告書の作成も心掛けております。
知られていないニッチな分野ではありますが、お蔭様で皆様より、ご好評をいただいております。
ご不明な点等ございましたら、ご遠慮なく「お問い合わせ」のページより、お申し付けいただきますと幸いです。
費用対効果（「鑑定費用」対「節税効果」）の観点も含め御提案させていただきます。
なお、マンションは、『区分所有建物及びその敷地』と言い、『その敷地』部分に対して、価格等調査を行うことにより、担税力に見合う価値の査定が可能となります！
※１ 地域により異なりますが、資料収集の限界のほか、費用対効果の観点も含め、断念しなければならないケースも3～4割程度はあることをご了承下さい。
※２ 過去時点の資料を取得するためには、評価時点の時期により異なりますが、古ければ古いほど、収集・分析する時間が3～5倍程度かかってきてしまいますので、お時間に余裕を持ってご依頼されることをお勧めいたします。
