長期譲渡所得、概算取得費算定目的、価格等調査

知らないことで損をする？！

不動産鑑定士の鑑定評価等をいれることで
適正な価額の算出が可能となります

①取得時点の価額不明の場合、売却額の５％にするしか手立てが無い？！

不動産の長期譲渡所得は、その取得時の価格が不明の場合、売却額の5％を概算取得費とされます。
何年も前に購入した不動産であれば、どうしても売買契約書等を紛失したりすることも多く見られます。
それが、バブル時に購入した不動産の売買契約書等を紛失したりしたら・・・、途方にくれてしまいますね。
そんな時、不動産鑑定士がその時点の時価を算出することはできないか？

答えは「可能」です。

弊社では過去時点の評価・査定をさせていただいております。
その不動産の有する担税力に見合った譲渡所得の計算には、不動産鑑定士の適正な価格等調査による調査価額が必要になる、ということをご説明していきます。

②「できます規定」は、「ねばならない規定」ではない

国税庁の、下記URL:「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm

こちらをよく読むと、

取得費とは、売った土地や建物を買い入れた時の購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備などの額を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、
1）　土地や建物の取得費が分からなかったり、
2）　実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、
譲渡価額の5％を取得費（概算取得費）とすることができます。

と記載されています。
あくまで「できます。」規定なのです。

「5％のできます」規定は、知らなかった場合の救済措置のようなイメージですので、当然と言えば当然ですが、きちんと評価等を行うことにより、概算取得費の5％を超えるケースが意外に多くあります。

その価値算出こそ、担税力に匹敵する資産価値と言えます。
ところが一般的な常識として、5%とされているため「5％にしなければならない」という規定と 勘違いされていらっしゃる方が多いことも納得できます。

実は税理士の方や不動産会社様にも殆ど知られていませんが、その取得当時の時価（過去時点）について不動産鑑定士の調査価額により、5％を超えることができる場合があります。

➂専門家の調査と算出により、５％越えが可能になる場合があります（※１）

税理士の方の間では、一般的に、不動産研究所が毎年出版している市街地価格指数に基づき算出されるケースもあるかと思われますが、不動産の個別性まで評価に反映しきれていないということで、国税庁に認められないケースも見受けられます。

地域により異なりますが、不動産鑑定士の調査を入れるとおおよその目安として、昭和50年前後に取得した土地であれば、売却額の5％を超える調査価額を算出することが一般的に多い印象なのです。

調査価額の算出方法は、一般的な手法に、私独自の手法も合わせ、より合理的な手法により調査価額を算出しております。

過去の実績・成果からできたオリジナルの手法を加味することで、より合理性、客観性及び妥当性が一層高くなり、それに加え、資料収集も限界まで、過去時点の情報もできる限り詳らかにしていると自負しております。（※２）

国税庁のご担当者様にとりまして、より分かりやすい調査報告書の作成も心掛けております。

④お蔭様でご好評いただいております！

知られていないニッチな分野ではありますが、お蔭様で皆様より、ご好評をいただいております。

ご不明な点等ございましたら、ご遠慮なく「お問い合わせ」のページより、お申し付けいただきますと幸いです。

費用対効果（「鑑定費用」対「節税効果」）の観点も含め御提案させていただきます。

⑤なおマンションの場合のその敷地についても可能です！

なお、マンションは、『区分所有建物及びその敷地』と言い、『その敷地』部分に対して、価格等調査を行うことにより、担税力に見合う価値の査定が可能となります！

※１　地域により異なりますが、資料収集の限界のほか、費用対効果の観点も含め、断念しなければならないケースも3～4割程度はあることをご了承下さい。

※２　過去時点の資料を取得するためには、評価時点の時期により異なりますが、古ければ古いほど、収集・分析する時間が3～5倍程度かかってきてしまいますので、お時間に余裕を持ってご依頼されることをお勧めいたします。